Thị trường hàng hóa
Khan hiếm nguồn cung và "siết" van tín dụng là hai yếu tố tác động nhiều đến cục diện của thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2022. Các chuyên gia cho biết, đây cũng chính là hai "nút thắt" lớn cần tháo gỡ để thị trường phục hồi trong thời gian tới.
Theo DKRA Vietnam, 6 tháng đầu năm 2022, tại TP.HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong 6 tháng đầu năm nay đón nhận khoảng 30 dự án với nguồn cung khoảng 4.904 sản phẩm, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ khoảng 3.863 nền, xấp xỉ 79% tổng nguồn cung mở bán mới, tăng khoảng 28% so với cùng kỳ năm 2021.
Thị trường đất nền vùng phụ cận vẫn tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương khi chiếm 74% nguồn cung mới. Riêng tại TP.HCM, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.
Phân khúc căn hộ trong nửa đầu năm 2022 ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh với 38 dự án mở bán, khoảng 16.803 căn, tăng 96% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 84% nguồn cung mới, tương đương 14.134 căn, tăng 77% so với cùng kỳ năm trước.
Thị trường TP.HCM duy trì vị trí đầu bảng khi chiếm tới 75,6% nguồn cung và 79,3% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Nguồn cung tập trung tại khu Đông, thuộc một dự án đại đô thị tại TP. Thủ Đức. Phân khúc hạng A tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 58,7% tổng nguồn cung mở bán trong kỳ.
Riêng nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh có sự sụt giảm và phân bổ không đồng đều. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường đón nhận 3.142 căn nhà phố/biệt thự đến từ 29 dự án, bằng 55% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 64%, tương đương 2.007 căn, bằng 88% so với cùng kỳ năm ngoái.
Với thị trường thứ cấp, tức thị trường của những nhà đầu tư cá nhân mua đi bán lại, mặt bằng giá được các công ty nghiên cứu thị trường ghi nhận chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt thanh khoản thứ cấp sụt giảm.
Sau những động thái kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, cũng như việc chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính, thị trường bất động sản nói chung đã bị ảnh hưởng không hề nhỏ. Nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bất đầu “la làng” vì thiếu vốn.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, sau động thái Nhà nước kiểm soát vốn của các ngân hàng thương mại đưa vào thị trường bất động sản, thị trường thực sự đã đi vào giai đoạn suy giảm. Các nhà đầu tư lướt sóng hiện đã chùn tay, còn nhà đầu tư cá nhân trung và dài hạn thì ngồi yên quan sát.
Liên quan đến việc siết tín dụng, ông Hiển cho rằng, Nhà nước không siết mà là kiểm soát lại. Thực tế cho thấy, sau động thái này, nhiều ngân hàng thương mại đã thu hồi vốn về không kịp theo kế hoạch, bởi hầu hết các nhà băng trước cho vay mua căn hộ chỉ 70% trong khoảng thời gian 10 năm, nay nâng đến 80% và kéo dài trong 20 - 30 năm.
Từ thực tế kể trên, ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc DKRA cho biết, khi đồng tiền bị bóp lại, các chủ đầu tư dự án bất động sản đương nhiên sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Điều này cũng đồng nghĩa, sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong thời gian tới sẽ không nhiều.
Nhận định về hai phân khúc đất nền và căn hộ, DKRA Vietnam dự báo, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh TP.HCM như Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định trong giai đoạn cuối năm.
Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP.HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022, tương đương 9.000 - 11.000 căn. Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3.000 - 4.000 căn, Long An khoảng 300 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời.
Chỉ riêng nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm. Dự báo, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.500 căn; theo sau là Long An và Bình Dương dao động khoảng 1.000 căn; TP.HCM dao động khoảng 600 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát tăng.
Các chuyên gia cũng cho biết, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán “lỗ” để thu hồi vốn.
Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán bất động sản tăng - giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.
Vì vậy, trong dài hạn, nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.
Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp.
Bên cạnh đó, cần tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung.
Đối với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường.
Các chuyên gia dự báo một số rủi ro có thể xảy đến cho thị trường nửa cuối năm 2022 và đầu năm 2023, cụ thể:
- Thứ nhất, động thái siết chặt phát hành trái phiếu, tín dụng bất động sản nhiều khả năng tiếp tục được duy trì.
- Thứ hai, chi phí nguyên vật liệu xây dựng dự báo tiếp tục leo thang.
- Thứ ba, một số bất ổn chính trị trên thế giới ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu.
- Thứ tư, rủi ro lạm phát tăng cao trên thế giới và khó đoán định tại Việt Nam.
- Thứ năm, giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của một bộ phận lớn người mua có nhu cầu ở thực.
Theo một số thống kê, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần thu nhập người dân và con số này khả năng vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Dựa trên tình hình thực tế này, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Từ đó, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp.
Trước những khó khăn thách thức kể trên, doanh nghiệp sẽ cần có những động thái ứng biến linh hoạt để thích ứng với điều kiện thị trường thời điểm hiện tại điển hình như: Đa dạng các kênh huy động vốn, đặc biệt nguồn vốn từ các quỹ đầu tư trong và ngoài nước (Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore…) với mức lãi suất hợp lý. Chuẩn bị các phương án M&A, chung tay với các chủ đầu tư khác để hợp tác phát triển dự án. Tập trung nguồn lực cho những dự án đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai.
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
Đọc thêm
Business Networking
Mạng lưới kết nối của Trí Tuệ Mới
