Thị trường hàng hóa
Cung không đủ cầu
Thời gian gần đây, dư luận xã hội liên tục nhắc tới các vấn đề liên quan tới nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng cũng từng trả lời báo chí rằng do thiếu quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư; thiếu nguồn vốn ưu đãi và cơ chế khuyến khích chủ đầu tư chưa thực chất, chưa đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp... đang làm chậm triển khai nhiều dự án.
Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) cũng đánh giá thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội - 2 phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người dân.
Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 275 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng hơn 147.000 căn; đang tiếp tục triển khai 339 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 371.500 căn. Loại hình nhà ở xã hội ở dành cho công nhân khu công nghiệp, mới chỉ hoàn thành việc đầu tư xây dựng 121 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 54.000 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 100 dự án với quy mô xây dựng khoảng 134.000 căn hộ. Năm ngoái đã hoàn thành đầu tư xây dựng 17 dự án, quy mô xây dựng khoảng 27.800 căn hộ, với tổng diện tích gần 1,4 triệu m2.
Trong khi đó tại các khu vực phía Nam, đặc biệt là tại Tp.HCM tập trung nhiều các khu công nghiệp thì chính quyền địa phương này mới chỉ “dám” đặt mục tiêu trong 5 năm tới xây dựng được 35.000 căn NOXH. Trong khi đó, nhu cầu NOXH, nhà ở phù hợp với thu nhập của người có thu nhập từ thấp đến trung bình - thấp là rất lớn. Mà theo tính toán trong giai đoạn 2016 - 2020, riêng tại đây đã có nhu cầu khoảng 80.000 căn nhà ở xã hội.
Điều gì làm doanh nghiệp "chùn tay" khi làm nhà ở xã hội?
Nhu cầu nhà ở xã hội là rất lớn, tuy nhiên, các doanh nghiệp luôn "kêu khó" bởi nhiều trở ngại xuất hiện khi tiến hành thực hiện các dự án nhà ở xã hội, dù luôn được cơ quan quản lý quan tâm, tạo điều kiện. Khó khăn có lẽ chưa thể giải quyết trong một sớm, một chiều
Phản ánh với báo chí, ông Lê Hữu Nghĩa giám đốc Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành (Lê Thành) cho biết dù mong muốn đóng góp cho xã hội. Nhưng qua thực tế, doanh nghiệp thấy cảm thấy vẫn còn nhiều khó khăn.
Đó chính về cơ chế, ông Nghĩa cho biết Chính phủ đã ban hành Nghị định 100, Nghị định 49 về cơ chế ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội. Về lý thuyết thì rất đúng, nhưng thực thi lại rất vướng. Ví dụ, Nghị định 49 có quy định ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội được tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần so với quy hoạch, nhưng không nói rõ tầng cao được xây thêm và quy mô dân số được tăng thêm bao nhiêu người. Giả sử quy hoạch cho dự án là 10 tầng, thì Nghị định 49 quy định rõ cho xây lên 15 tầng; quy hoạch quy mô dân số là 100 người, ưu đãi cho tăng lên 150 người… Nếu không quy định rõ, dù có ưu đãi, nhưng khi áp dụng thực tế vẫn vướng. Doanh nghiệp không cách nào làm được.
Ngoài ra còn loạt các vấn đề ưu đãi thuế: Quy định cho doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi nộp thấp hơn 30% thuế VAT, nhưng quy định về VAT không cập nhật theo Luật Thuế. Hai luật đá nhau nên doanh nghiệp không được hưởng.
Đặc biệt, việc hạ giá thành là điều không thể bởi hiện tại thủ tục liên quan mất khoảng 2-3 năm cho một dự án khiến doanh nghiệp mòn mỏi. Chi phí càng tăng bởi thời gian dài đằng đẵng thủ tục.
“Hiện nay, đầu tư dự án căn hộ giá rẻ sẽ có giá 25-30 triệu đồng/m2, nếu vượt mức trên thì người lao động không có khả năng với tới. Ví dụ như một căn hộ 50 m2 có giá khoảng 1,5 tỷ đồng. Với mức giá này với nhiều người lao động cũng quá xa vời, ít nhất họ cũng phải để dành 500 triệu đồng, vay thêm 1 tỷ đồng, chưa kể đến việc lãi suất cao thì người vay không kham nổi dù vay 25-30 năm”, ông Lê Hữu Nghĩa nêu quan điểm.
Do đó, vấn đề hiện tại nhiều doanh nghiệp mong mỏi đó chính là giảm tải các thủ tục, giải quyết các vấn đề về cơ chế để tạo điều kiện cho họ tiến hành các dự án nhà ở xã hội được suôn sẻ, sớm giải quyết nỗi trăn trở có một mái ấm của nhiều người lao động thu nhập thấp.
Kỳ vọng làn gió mới
Các gói vay ưu đãi, hỗ trợ của Chính phủ đang tạo cú hích mới cho cuộc đua xây nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp nóng trở lại. Sự vào cuộc của các doanh nghiệp lớn là "cú hích" giúp giấc mơ an cư đến gần hơn với những người có thu nhập thấp.
Trong 4 tháng đầu năm 2022, xuất hiện nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã được nhiều doanh nghiệp khởi công hoặc lên kế hoạch xây dựng trên khắp cả nước. Nhiều ông lớn hậu thuẫn đằng như Vinhomes, Tập đoàn Hòa Bình, Becamex IDC, Tổng công ty Viglacera, Tập đoàn APEC, Tập đoàn Nam Long, địa ốc Sài Gòn, Hoàng Phúc, TTC Land... Ngoài ra có một số doanh nghiệp nhà nước như Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD)...
Vingroup vừa gây xôn xao trước truyền thông với kế hoạch hoàn thành 500.000 căn nhà ở xã hội trong vòng 5 năm tới, giá bán dự kiến khoảng 300-950 triệu đồng/căn được trình bày tại Đại hội cổ đông thường niên Vinhomes. Thương hiệu nhà mới sẽ mang tên Happy Home là những dự án đô thị độc lập, tách biệt khỏi các dự án nhà ở thương mại của Vinhomes, hoặc là các khu đất NOXH trong các đại dự án của Vinhomes. Các dự án Happy Home sẽ có quy mô tổng diện tích từ 50 - 60 ha/dự án trở lên, tọa lạc tại vùng ven của các tỉnh, TP lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng... Trước mắt, Vinhomes sẽ triển khai dự án tại Hà Nội và Tp.HCM, hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà cho hàng triệu người lao động tại Việt Nam. Nhiều chuyên gia trong ngành đánh giá đây có thể là "bom tấn", thay đổi bộ mặt NOXH và có thể ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS nếu đi vào hoạt động.
Hòa Bình Group, doanh nghiệp này cũng đặt mục tiêu xây khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội ở nhiều tỉnh, thành trong năm 2022 bên cạnh đề xuất xây dựng 2.000 căn hộ nhà ở xã hội tại 393 Lĩnh Nam và dự án nhà ở xã hội quy mô lớn tại huyện Đông Anh. Năm 2021, Tập đoàn APEC cũng đã có văn bản gửi Thủ tướng đề xuất được xây dựng 6-10 triệu căn NOXH tại nhiều đô thị trên cả nước trong từ năm nay đến năm 2030.
Một số dự án đáng chú ý khác sắp khởi động như: Công ty BIC và Him Lam cũng đang triển khai xây dựng hạ tầng của 3 tòa (CT1, CT2, CT3) cao 22 tầng với khoảng 1.900 căn hộ tại phường Thượng Thanh (quận Long Biên). Hay ở tỉnh Bình Dương, giữa tháng 3, Tổng công ty Becamex IDC đã khánh thành khu 2 nhà ở xã hội Định Hòa và động thổ các dự án nhà ở xã hội ở những khu vực đông công nhân lao động...
Về vấn đề vốn để "tiếp sức" cho các doanh nghiệp, Bộ Xây dựng đã đề xuất gói tín dụng 65.000 tỷ đồng. Trong đó, gói 50.000 tỷ đề cập đến Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại nhằm hỗ trợ một số đối tượng vay ưu đãi có tính đến chủ đầu tư dự án nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp thuê; chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, mục tiêu đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 70% công nhân tại các khu công nghiệp có nhu cầu. Riêng TP.HCM, mục tiêu từ 2021 đến 2025, thành phố sẽ xây trên 35.000 căn nhà ở xã hội.
Theo thống kê, cả nước hiện có 7 triệu lao động cần an cư, nhưng số lượng nhà ở mới đáp ứng 30% nhu cầu. Tuy nhiên, hiện nay cuộc đua xây dựng nhà ở xã hội đang bắt đầu "nóng" trở lại khi gói vay ưu đãi 15.000 tỷ đồng và gói hỗ trợ 2% lãi vay thương mại vừa được Chính phủ "tung ra" trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023.
Theo tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ dành cho người lao động cần chú ý đến hai yếu tố là quỹ đất và thời gian thực hiện.
Về quỹ đất nếu để doanh nghiệp “tự bơi” thì sẽ rất khó vì giá đất đã cao và tốn nhiều thời gian cho thủ tục. Thay vào đó, chính quyền thành phố có quỹ đất sẵn giao cho các doanh nghiệp thực hiện sẽ hiệu quả hơn.
Quỹ đất thích hợp để xây dựng nhà giá rẻ là các khu vực vùng ven. Tuy nhiên, để phát triển dự án ở những khu vực xa trung tâm thì cần đảm bảo được những yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật (đường xá, giao thông…) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, cơ sở chăm sóc y tế…). Khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi sinh sống cũng là điều cần phải tính toán, nhằm đảm bảo đời sống an sinh, đi lại, công việc của người dân.
Yếu tố thứ hai là thời gian thực hiện với trọng tâm là các vấn đề pháp lý. Theo đó, việc cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc thì mới thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư.
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
Đọc thêm
Business Networking
Mạng lưới kết nối của Trí Tuệ Mới
